REITs (房地产投资信托)简介

This is an article I wrote in Chinese for introducing REITs investing to retail investors. I had a friend of a family member asking about income assets. I provided this as an educational piece and recommended IRC who yields 6~% and has 8~ FFO multiple currently.

If you can read Chinese, keep reading.

 

本文旨在以浅显易懂的语言介绍REITs投资产品,用问答形式涵盖个人投资者需要了解的关于REITs的基本知识。

1. 什么是REITs?

        REITs简单的理解就是一家房地产投资公司,你可以购买的他们的股票,而公司投资团队拿着大家一起的钱负责投资买卖房地产(可以是办公楼,店面,住宅,医院或疗养院,等等)。这家公司可以每个月收房租,还可以通过低买高卖优质房产赚取房产升值。作为REITs,公司必须把至少90%的运营收入(把它想象成租金减去所有的购置和维护成本)派发给股票持有者,这样的话公司也不用为派发出去这部分利润交税从而将其全部转移到投资者手里。形象的说,REITs就是把地皮切成了小片卖给投资者,让小个体也能参与房地产市场并且赚取租金。
        自从60年代被发明以来,REITs市场经历了长足的发展以及完善。截至2014年底,在纽交所和纳斯达克市场上市的有300多支REITs,总市值达9千亿美元。由于其高派息率,REITs在美国民众,尤其是中老年人的退休金资产组合中是一个重要部分。
2. REITs对于个人投资者的优点是什么?
  • 可及性:因为REITs是按股买卖的,一般股价从几美元到几十美元不等,最小申购量为一股。无论资金量再小,房地产投资也是触手可及。
  • 派息率高: REITs必须将至少90%的收入以股息形式派发给投资者,所以它的派息率远远高于普通股票。根据历史看,收益率随着经济周期变化,但平均在3%到8%之间,属于相当稳定的收益资产。
  • 通胀保护:和直接购买地产一样,REITs的价格一般随着房地产价格升,回报至少高于CPI。
  • 流动性好:直接地产投资的转手套现是一个冗长繁琐的过程,但REITs的交易完全没有流动性的限制。REITs是一种交易所上市产品,只要你接受市价,你可以在任何开市的时间买入或卖出。
  • 风险分散:有两方面,1)REITs相对股票债券相关系小;2)REITs房地产投资分散,不像个人投资者直接海外买房,资金都集中在一幢或几幢房产
3. REITs的风险是什么?
        说完了优点,也来说说REITs的风险。投资金融产品,最重要的就是要理解和权衡风险收益。
        首先要说明你买的其实不是之前打比方说的“一小块房产”,更准确地说你拥有的其实是“一小片这个REITs公司”。所以除了直接投资房地产的风险外,REITs还承受额外的公司层面的风险。举例来说,一家REITs公司可能现在派息率高,但是如果管理不善,公司的价值也会下降,而你持有的“股票”也会贬值。
        另外还要讨论以下REITs和利率的关系。前面说到REITs和股市债市想关性都低,但是它的表现和央行利率还是有一定联系。尤其目前是一个全球长期低利率时代,美联储的第一次加息应该就在不远的将来,讨论一下REITs和利率的关系还是很有必要。REITs的表现说到底还是和经济周期息息相关,经济好了企业要扩张就要租用更多办公室,就会有更多的商店开张,房价租金都会升高,反之亦然。另一方面利率在很大程度上是经济周期的导向牌,利率升高一般代表央行认为经济过热,或者说刺激足够,应该收手了。从历史上看,当央行加息以后,REITs表现有好有坏。从1994年至今一共发生了9个加息周期,REITs在6个周期中有正回报,5个周期中比标普500指数表现好。
        总而言之,投资REITs风险较小,但不是完全没有。换个角度想,如果你想投资房地产目的肯定不是为了一年以后转手卖了。如果有个网站每天发布你买下房产的价格,今天25万,明天24万,相信你也不会心惊肉跳。因为房产在产生租金的同时完全没有折旧贬值的问题,只要房产是优质的,大不了可以耐心等到下一个经济高峰再卖。同理投资REITs,只要找准优质的公司,也不用担心股票每天的价格变化,因为你主要的目的是赚取股息(房租)。
4.怎样挑选REITs?
        第一,当然还是看派息率,因为投资REITs的目的就是赚取股息。在美国,工薪阶级一般在退休前可以积累起数额客观的一笔退休金。在接近退休时的资产组合大部分会是收益资产,像国债,投资级别公司债,REITs,高股息蓝筹股等等,其实就是风险小,又每年产生收益(债券利息,股票股息)的资产,然后退休之后一般靠这些收益就可以涵盖每年大部分的生活支出。
        第二,公司运营能力能力,这个其实就是REITs未来的派息能力。通过看REITs的FFO(Fund From Operation,运营产生资金),可以看到公司的可持续租金生产能力。这里要排除公司通过卖房产得来的钱(因为用这些钱来派息是一次性的)以及要加回折旧(因为房子其实没有折旧),这样就可以看出资产质量,空置率,公司挑选房产能力。综合考虑,要选择有逐年升高FFO的公司(代表他们能可持续的创造价值)。
        第三,还要看股票便宜不便宜,你可以发现一支优质REITs,但是他的价格可能已经反映出甚至超出它的价值,那么买入它就会有贬值的危险。看REITs价格是否合理,可以看FFO乘数,和市盈率相似,FFO乘数其实就是REITs价格除以每股FFO(运营产生资金)。一个简单但不是完全准确的理解就是这个数字告诉你“多少年可以回本”。所以这个乘数越小代表股票越便宜。目前行业平均估值水平在16.7,历史平均水平在12.7。(见下图)
Source: Fidelity
Source: Fidelity

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s